Vente aux enchères - proposer une vente amiable au juge

Vente aux enchères immobilières judiciaires publiques : la solution de la faculté de rachat ou réméré

Guide pratique :

Les articles L322-5 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution encadrent et organisent la vente de l’immeuble saisi par voie d'adjudication aux enchères publiques. Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours de séances ou d’audiences dites « des criées », dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance (TGI). Elles s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. 

Ces ventes, dites « à la bougie », se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication. Après l’annonce par le juge Président de séance ou d’audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire (acheteur), on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisés par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.  

 

L’information :

Les ventes aux enchères publiques sont annoncées dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi.... Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, une description succincte, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur place ainsi que les coordonnées de l’Avocat en charge de la vente. Ce dernier détient de son côté un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes…). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l’Avocat.

 

La fixation de la mise à prix :

Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. Le montant de la mise à prix est fixé par le juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.

 

La participation aux enchères :

Les ventes aux enchères sont publiques et quiconque a le droit d’y assister en spectateur. On ne peut participer que par l’intermédiaire d’un Avocat inscrit auprès du Barreau du Tribunal chargé de la vente. L’Avocat doit disposer d’un pouvoir spécial de son client pour enchérir à hauteur du montant maximum de l’enchère autorisée.  

Toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement. A cet égard, la personne qui souhaite se porter acquéreur du bien et porter enchère doit fournir une caution bancaire irrévocable ou verser par chèque de banque, rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente qui est le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats, un dépôt de garantie représentant 10% du montant de la mise à prix. Le chèque de banque est restitué après l’audience si l’enchère n’est pas remportée par le client.

Toutefois, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire d’office que pour le montant de la mise à prix initial.  

 

Devenir adjudicataire :

Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente.       

En plus du prix d’adjudication, l’adjudicataire est tenu au paiement de frais qui varient entre 10 et 15 % du prix environ et qui se composent de :

 

• frais d'intérêts éventuels,
• frais de représentation de l’Avocat (émoluments et honoraires),
• frais de poursuites préalables à la vente constitués par les frais de l’Avocat ayant mené la procédure de saisie immobilière (dont frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires…),
• droit proportionnel ou droit de mutation variable calculé en fonction du prix d’adjudication, selon votre qualité ou non de marchand de biens, la nature de l'immeuble et la date d'achèvement des travaux,
• TVA à 20% ou droits d’enregistrement,
• frais divers. En sus de toutes les sommes ci-dessus, l'Avocat peut demander le paiement de diverses sommes, à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d'acte, réquisition d'état, publicité foncière, honoraire de publication du jugement d’adjudication, notification au syndic de la copropriété... .

 

Toutefois, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours réservé aux surenchères et à défaut de surenchère.

 

La surenchère et la folle enchère :

Pendant le délai de surenchère qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant 10% de plus que le montant de l’adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

Si au terme du délai légal, l’adjudicataire se trouve incapable de payer le prix de l’adjudication et les frais, il est coupable de "folle enchère". Le bien est alors remis en vente pour sa mise à prix initiale.

L’adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère, si celui-ci est moindre. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

 

Le règlement du prix d’adjudication :

Dans le cas d’une vente au Tribunal, le montant de l’adjudication et des frais doivent être réglés dans les 2 mois qui suivent la vente. Passé ce délai, le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de vente (ex cahier des charges). Si le paiement n’intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de « réitération des enchères » (ex folle enchère), au détriment de l’adjudicataire défaillant.

 

Le transfert du titre de propriété :

Dans le cas d’une vente judiciaire au Tribunal, l’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les 15 jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.

Le versement du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.

L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
Le titre de vente n'est délivré à l'adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés.
Le saisi est tenu à l'égard de l'adjudicataire à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

 

Pour éviter une vente aux enchères judiciaires publiques de votre bien immobilier, qui est une procédure juridique traumatisante et difficile à vivre pour votre famille, il est possible en ultime recours de bénéficier de la procédure du réméré ou de la faculté de rachat sous certaines conditions... .