Saisie immobilière - mettre fin à la procédure en cours

La solution de la faculté de rachat ou réméré

Définition :

La saisie immobilière se définit comme la mesure d’exécution par laquelle un créancier fait placer un immeuble appartenant à son débiteur sous main de justice afin qu’il soit vendu, et d’être payé sur le prix.

A la différence des saisies mobilières, en matière immobilière, il n’existe qu’une procédure civile d’exécution.

L’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réforme la procédure de saisie immobilière. Cette ordonnance a été complétée par le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble. 

La réforme de la saisie immobilière est entrée en vigueur le 1er janvier 2007, guidée par les principes suivants :

 

• instituer un socle commun de règles d’exécution,
• garantir l’équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers en renforçant le rôle du juge et en maintenant la représentation obligatoire par avocat,
• responsabiliser le débiteur en lui permettant, après autorisation judiciaire, de procéder à la vente amiable de son bien,
• sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs,
• simplifier et accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente.

 

Conditions de mise en œuvre :

Pour recourir à cette procédure civile d’exécution, certaines conditions doivent être réunies :

 

• le créancier poursuivant doit détenir un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible,
• le créancier poursuivant doit être doté de la capacité de disposer ainsi que de la capacité d’ester en justice,
• la saisie doit porter sur un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire (maison, appartement…) et dont la valeur doit être sensiblement équivalente au montant de la somme due.

 

Ainsi, dans le domaine bancaire, une saisie immobilière est généralement envisagée si, après avoir reçu diverses demandes de paiement (mises en demeure, notamment), le débiteur ne verse pas les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation.

Il faut savoir que si le débiteur est surendetté, il peut saisir la commission de surendettement des particuliers de la Banque de France, qui peut demander la suspension de la procédure de saisie immobilière.  

Procédure :

Signification du commandement de payer valant saisie

Le créancier muni d’un titre exécutoire peut s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement d’une créance. Cette procédure civile d’exécution est engagée par la signification au débiteur, et/ou à l’égard du tiers détenteur de l’immeuble objet de la saisie,  d’un commandement de payer valant saisie du bien via l’intermédiaire d’un huissier.

Si l’immeuble saisi est un bien commun, le commandement (de même que les autres actes de la procédure) est signifié aux deux époux. Si l’immeuble appartient en propre au saisi mais qu’il constitue la résidence de la famille, il est dénoncé le premier jour ouvrable suivant à son conjoint.

Dès lors, le débiteur ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers.

Le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion).

Le commandement de payer prévoit certaines mentions obligatoires, dont l’obligation de payer la somme due dans les 8 jours (ou un mois lorsque le saisi s’est porté caution des dettes d’un tiers en apportant en garanti son bien immobilier), l’obligation d’indiquer si le bien est loué et à qui, l’indication de la possibilité de vente amiable à condition d’y être autorisé par le juge de l’exécution….

 

L’accomplissement des formalités préalables à la vente

La vente, qu’elle soit amiable ou forcée, ne pourra avoir lieu que si les démarches suivantes ont été accomplies :

 

• publication du commandement de payer valant saisie au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa signification afin de le rendre opposable aux tiers,
• assignation du débiteur à comparaître à l’audience d’orientation et des créanciers inscrits, dans les 2 mois qui suivent cette publication,
• établissement d’un procès-verbal descriptif des lieux par huissier de justice en charge de la mesure, à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification du commandement,
• rédaction par l’avocat du créancier poursuivant d’un cahier des conditions de vente indiquant les conditions et les modalités de vente de l’immeuble,
• déclaration de créances des créanciers inscrits.

 

 

Audience d’orientation

Durant l’audience, le juge de l’exécution vérifie si les conditions d’exécution de la saisie sont réunies et prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties.

Le débiteur peut demander la vente amiable du bien saisi.

Au terme de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable du bien saisi, soit en ordonnant sa vente forcée. Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution.

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel dans le délai de 15 jours.

La vente de l’immeuble :

La vente de l’immeuble peut se faire à l’amiable ou de manière forcée.

 

Vente amiable

La vente amiable de l’immeuble : l’autorisation par le juge est obligatoire qui fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.

Il fixe la date de l’audience à venir, qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l’attente de cette audience, le débiteur saisi doit accomplir les démarches nécessaires en vue de la conclusion de la vente. A défaut, il sera procédé à la vente forcée de l’immeuble.

Lors de l’audience suivante, si le débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi.

Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive. La somme acquittée par l’acquéreur du bien est consignée, pour permettre la répartition des sommes dues au(x) créancier(s) et si la somme consignée est supérieure à l’intégralité des sommes dues, le débiteur perçoit la somme restante.

Faute d’acquéreur ou si celui-ci se rétracte pour quelque raison que ce soit ou si les conditions fixées par le juge ne sont pas remplies, le juge ordonne alors la vente forcée du bien.

 

Vente forcée de l’immeuble

La vente forcée de l’immeuble (l’adjudication) : il s’agit en pratique de la vente de l’immeuble aux enchères publiques à la barre du Tribunal de Grande Instance (TGI).

Le juge fixe la mise à prix du bien et la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien dans un délai compris entre 2 et 4 mois suivant sa décision. Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi…). Cette annonce doit permettre d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles.

Le bien peut faire l’objet de visite, par des acquéreurs potentiels, à la demande du ou des créanciers.

A l’audience d’adjudication, si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.

Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée obligatoirement par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication.

A défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré d’office adjudicataire pour le montant de la mise à prix.

Faute de consignation du prix dans le délai de deux mois suivant l’adjudication définitive, la vente est résolue de plein droit et il y a lieu de procéder à une réitération des enchères. 

Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10% du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

Au terme de l’audience d’adjudication (ou de surenchère, si elle a lieu), un jugement d’adjudication récapitule l’ensemble des contestations tranchées par la décision.

Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.

L’acquéreur du bien (l’adjudicataire) est en droit de demander l’expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi (sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux).

 

Et si vous vous trouvez dans une telle situation, de devoir faire face à une procédure de saisie immobilière sur l'un de vos biens immobiliers, et que vous souhaitez SAUVEGARDER VOTRE PATRIMOINE, il est possible de proposer au Tribunal en solution amiable de vendre votre bien immobilier dans le cadre d'une opération de faculté de rachat ou de réméré... .